Одноуровневая и двухуровневая модели ипотечного рынка

В основу модели ипотечного рынка положены исследования ученых, которые выделяют целевую, депозитную и инвестиционную (одноуровневую и двухуровневую) модели ипотечного рынка. Такая классификация позволяет раскрыть сущность и содержание ипотечных отношений, как на региональном, так и национальном уровне. Основу целевой модели составляет ссудный принцип финансирования, который превращает ипотечный рынок в замкнутую финансовую систему: специализированные ссудные институты формируют кредитный фонд из целевых взносов участников, за счет которых предоставляют ипотечные кредиты.

Механизм ипотечного кредитования в инвестиционной модели ипотечного рынка основывается на привлечении ипотечного капитала путем секьюритизации ипотечных активов, а различия в процессах эмиссии ипотечных ценных бумаг дают возможность выделить два подвида этой модели: одноуровневую и двухуровневую. При одноуровневой модели ипотечного рынка предполагается создание специализированного ипотечного банка.

Одноуровневая модель организации ипотечных рынков существует в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии, Швеции и некоторых других европейских странах, а для нашей страны остается перспективой, поскольку для внедрения подобной модели требует наличия системы ипотечных банков. Однако узкая специализация таких банков и риски их деятельности по сравнению с универсальными банковскими учреждениями (действующее законодательство относит ипотечные банки к специализированным, когда они имеют более 50% активов одного типа; затем их деятельность подлежит более жесткому регулированию) не позволяют наладить отечественные ипотечные отношения по такой модели.

Таким образом, способы внедрения одноуровневой инвестиционной модели ипотечного рынка невозможно как на национальном, так и на региональном уровне из-за отсутствия специализированных ипотечных банковских учреждений. Международный опыт и многочисленные аналитические исследования отечественных ученых свидетельствуют о том, что наиболее эффективной и пригодной к реализации в отечественных условиях является двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка. Значительного масштаба и совершенства она получила в США, а потому ее часто называют «американской». Двухуровневая инвестиционная модель организации ипотечного рынка предусматривает продажу первичными кредиторами предоставленных ипотечных займов специализированным институтам вторичного рынка (финансово эмиссионным компаниям), которые формируют пулы закладных и на их основе эмитируют и размещают среди вторичных инвесторов ипотечные облигации. Наша страна пытается создать двухуровневую модель, используя опыт США.