Развитие ипотечного рынка

Региональный ипотечный рынок недвижимости производственного назначения является сложным структурным образованием, которое формирует совокупность экономических отношений по поводу аккумуляции и перераспределения заемных финансовых ресурсов, а также мобилизации долгосрочных денежных накоплений путем эмиссии ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования ипотечных кредитов. Функционирование регионального ипотечного рынка недвижимости производственного назначения может происходить различными моделями, каждой из которых присущи определенные риски. В большинстве специальных исследований содержится характеристика моделей ипотечного рынка, но единства по их классификации нет. Распространенными в научной литературе критериями разделения указанных моделей выступают: количество уровней, тип кредитного учреждения, которое организует ипотечное кредитование, способ рефинансирования ипотечных займов; масштабы привлечения ресурсов, которые необходимы для ипотечных кредитов, метод привлечения ресурсов, состав элементов рефинансирования.

Как показывает практика, в Германии, Франции и некоторых других стран уровень не возврата ипотечных кредитов, предоставленных ссудо-сберегательными институтами, невысокий. В частности во Франции он не превышает 1/10 общего объема не возвратов всех типов ипотечных кредитов. Автономность целевой модели ипотечного рынка снижает кредитный риск и обеспечивает заемщикам привлекательные условия кредитования. В нашей стране только начинает создаваться механизм ипотечного кредитования по целевой модели. Депозитная модель организации ипотечного рынка является наиболее простой и наименее совершенной. По этой модели кредиторами обычно выступают универсальные институты — страховые компании, сберегательные или универсальные банки, которые формируют портфель кредитных ресурсов для предоставления ипотечных займов за счет использования средств, размещенных на депозитных счетах клиентов. Депозитная модель ипотечного рынка распространена в странах, в частности Бельгии, Греции, Ирландии, Италии, Нидерландах, Португалии, Великобритании, Финляндии, где банковская система имеет традиционно высокий уровень капитализации. Для нашей страны также характерна эта модель организации ипотечных отношений, особенно она распространена на региональном уровне, при кредитовании под залог как жилой, таки нежилой недвижимости. Мировая практика свидетельствует, что по депозитной модели регионального ипотечного рынка очень сложно достичь низких процентных ставок, поскольку основным источником кредитных ресурсов являются депозиты.

При этом риск ликвидности банков, осуществляющих ипотечное кредитование, связанный с концентрацией их пассивов в краткосрочных и среднесрочных депозитах, активов — в долгосрочных ипотечных займах. Зависимость процентной ставки по ипотечным кредитам от общего состояния финансовых рынков делает предоставление таких кредитов в условиях нестабильной экономики рисковым видом деятельности для коммерческих банков и недоступным продуктом для потенциальных заемщиков с учетом всех видов рисков в цене ипотечного кредита. Организация регионального ипотечного рынка недвижимости производственного назначения преимущественно по депозитной модели приводит к тому, что он не способен самостоятельно воспроизводить собственные элементы и отношения, а его специфические функции реализуются фрагментарно, поэтому степень влияния ипотечного рынка на экономические процессы невысока. Количественным показателем уровня развития регионального ипотечного рынка является соотношение портфеля ипотечных кредитов и валового регионального продукта (ВРП). Региональный ипотечный рынок будет характеризоваться как хорошо интегрированный, если этот показатель составит 15-20%; развит — 10-15%; фрагментарный — 5-10%; не развит — не более 5% ВРП.