ООО «Дорис Плюс»

 

 

1. Наименование: ООО «Дорис Плюс»

 

2. Реквизиты: 350000, г. Краснодар, ул. Чапаева, 106/Северная, 309

тел: 55-94-19 тел.: 55-02-79

65–02-55 55-21-99

 

3. Часы работы: раб. дни 9–18 час., суб. 10–15 час.

 

4. Принадлежность коммерческая организация

 

5. Структура: 1. Центральный офис: ул. Чапаева, 106

2. Второй офис: ул. Северная, 309

 

6. Штат: Согласно штатному расписанию

• генеральный директор
  
• риэлтер (6 человек)
  
• секретарь
  
• юрист (2 человека)
  

Генеральный директор: Соловьев Сергей Георгиевич

 

7. Профиль Риэлтеровская деятельность

 

8. Примечание: Фирма основана в 1996 году

 

 

 

 

 

 

 

 

База практики: ООО «Дорис Плюс»

 

Время практики: 13.06 – 11.07.2000г.

 

Студент: Буц Вадим Викторович

 

Факультет Юридический

 

Группа 10 – 1 –99

 

Курс 1

 

Цель практики: Ознакомиться с деятельностью и профильными особенностями работы агента по недвижимости

 

Руководитель

практики от фирмы ______________________

 

Руководитель

практики от колледжа____________________

 

 

 

 

ДНЕВНИК ПРАКТИКИ ПЕРВИЧНЫХ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ НАВЫКОВ СТУДЕНТОВ

 

 

Фамилия_______________________

Имя______________________________

Отчество__________________________

Отделение_________________________

Название организации

базы практики______________________

 

Руководитель

практики от фирмы__________________

 

Руководитель

практики от колледжа________________

 

 

 

 

 

 

Задание 1. Структура фирмы

 

Структура риэлторской фирмы представляет собой собирательное понятие, включающее в себя такие виды структур как управленческая, техническая и т.д.

Управленческая структура риэлторской фирмы может зависеть от организационно-правовой формы (АО, ООО).

Одной из таких фирм является управленческая структура ООО «Дорис плюс». Она строится по такому принципу:

 

(Старшим работником может быть аттестованный риэлтер, следящий за работой других агентов по недвижимости).

Ограниченно-техническая структура фирмы определяется количеством представительств по городу (краю).

 

Организационная структура ООО «Дорис плюс»

1 Офис (Центральный)

2 Офис (Представительство)

Руководство всей структурой осуществляется генеральным директором.

Штат фирмы фиксируется в штатном расписании.

Согласно штатному расписанию ООО «Дорис плюс» составляет 10 человек.

Задание 2. Технология работы риэлторских фирм

 

Технологией фирмы ООО «Дорис плюс» является связь между отдельными видами работ.

Заключение информационного договора купли может повлечь за собой и дальнейшее оформление документов на отчуждаемую собственность. Но в то же время фирма оказывает услуги не только покупателям, но и продавцам; значит ей присуще и так называемая групповая технология работы (т.е. оказание услуг различным группам клиентов одновременно).

Большое влияние на функционирование фирмы оказывают различные факторы: внутренние и внешние.

К внутренним факторам относятся:

-степень текучести кадров;

-степень подготовки специалистов по недвижимости.

К внешним факторам относятся:

-курс валюты;

-платежеспособность населения;

-развитие рынка недвижимости в целом.

Ситуация на рынке недвижимости в г. Краснодаре постоянно меняется вместе с факторами спроса и предложения. При падении курса доллара в настоящее время происходит изменение рыночной стоимости недвижимости.

 

 

 

 

Задание 3 Описание объектов, подлежащих продаже – их классификация

 

По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. Наиболее распространена в сфере операций с недвижимостью жилая недвижимость.

Классификация жилой недвижимости.

1. «Сталинка» – многоквартирный дом, застроенный в 30-50 годы. Квартиры имеют высокие потолки, толстые кирпичные стены, с/с комнаты смежные. Жилая и общая площади больше чем в квартирах с улучшенной планировкой.
   
2. «Хрущевка» – кирпичный дом застраивался в 60-е годы. Квартиры имеют смежные комнаты, с/с, пол деревянный, кухня–5,6-6,5 м2. Жилая и общая площади – небольшие.
   
3. «Брежневка» – дом, застроенный в 70-е годы. Комнаты в квартирах – «воланчиком», либо изолированные, с/р, жилая и общая площадь небольшие (но больше «хрущевки»), кухня 6,5-7,5 м2.
   
4. Коммунальные квартиры – в настоящее время не застраиваются, но продолжают продаваться комнаты в них. Площадь зависит от количества комнат, кухня большая – на всех хозяев, с/р – тоже на всех хозяев.
   
5. «Коридорка» – дом, где все квартиры на этаже выходят в один коридор (малосемейки). С/р или с/с– встречаются оба варианта.
   
6. «Дома с эркерами» – эркером называют вынесенную из плоскости фасада часть жилой комнаты, огражденной с 3-х сторон стенами (бывает либо с окном, либо со сплошным остеклением).
   
7. «Сочинский вариант» – дом, где все квартиры выходят в один коридор, совмещенный с балконом.
   
8. Квартирные дома улучшенной планировки в основном, панельные дома, все комнаты изолированные, с/р, кухня 8,5–16 м2 ,застраивались с начала 80-х годов и по сей день.
   
9. Частные дома – односемейные жилые дома с ненормируемой площадью, высотой потолка, количеством этажей. Основные материалы постройки: дерево, турлук, саман, кирпич: обыкновенный красный, белый силикатный, итальянский.
   
10. Жилые дома – частички (с частичными удобствами) чаще продаются 1/3,1/2 дома, где вода, канализация находятся на улице, есть хозяйственные постройки.
    

 

Нежилая недвижимость

Это помещения, непригодные для жилья, неограниченные в обороте и используемые в предпринимательской деятельности. Чаще всего сдаются в долгосрочную аренду, но выгоднее, однако, приобрести в собственность. Нежилой фонд: склады, кафе, офисы, магазины, промышленные объекты и др.

Недопустим перевод жилых помещений в нежилые (например, на первых этажах дома под кафе) без специального разрешения уполномоченного органа («Положение о непригодности жилых домов для постоянного проживания» Приказ МЖКХ от 15.11.85).

 

 

 

 

Задание 4. Рыночная стоимость недвижимости

 

Рыночная стоимость объектов недвижимости непостоянна. Причина этому – ряд факторов, существенно влияющих на нее:

-изменение курса доллара;

-спрос на отдельные виды недвижимости;

-платежеспособность населения;

-информированность населения;

-инфраструктура вокруг объекта недвижимости;

-др.

Чтобы проследить изменение стоимости 1кв.м. жилья в каждом из районов г. Краснодара, необходимо составить график, исходя из средней стоимости 1 кв.м. квартиры (8 районов).

 

Как видно по графику, катастрофических колебаний цен не наблюдалось за счет того, что понижение стоимости квартиры в одном районе компенсировалось повышением стоимости в другом районе. Заметный спад цен, начавшийся в середине месяца не продолжился и сейчас рыночная стоимость набирает обороты.

 

Средние цены по районом (квартиры)

Центр – от 300$ за 1 кв.м.

ФМР – от 277$ за 1 кв.м.

ЧМР – от 247$ за 1 кв.м.

ЮМР –от 255$ за 1 кв.м.

КМР – от 232$ за 1 кв.м.

ГМР – от 235$ за 1 кв.м.

40 лет Победы –от 250$ за 1 кв.м.

СМР –от 230$ за 1 кв.м.

Энка – от 300$ за 1 кв.м.

Максимальная цена за июль – 316$ за 1 кв.м. (в Центре), минимальная – 226,5$ за 1 кв.м. (в СМР).

Большой популярностью и высоким рейтинг продаж пользуются центр и Юбилейный мкр. (первый – из-за развитой инфраструктуры, второй – из-за улучшенной планировки квартирных домов). Квартиры в мкр. Энка славятся своей улучшенной планировкой, но значительная отдаленность и большие затраты на поездку в «большой» город, делают микрорайон «непопулярным» в плане покупки жилья и вызывают затруднения при продаже. Значительно меньше стоят квадратные метры в таких районах, как КМР, ГМР, СМР, ЧМР (232, 235, 230 и 247 $ за 1 кв.м. соответственно). Эти микрорайоны особо благоустроенны, озеленены; и сделки по этим микрорайонам происходят чаще, чем в других, более дорогих, но бестранспортных районах. Из данных примеров видно, что различные факторы при одной и той же площади жилья делают разными ее стоимость.

 

Нежилая недвижимость

Операции с нежилой недвижимостью доходны и не так проблемны, как это происходит с жилой. И это реальный вывод: нежилой фонд не имеет целевого назначения и лишен ограничений в обороте. Цена аренды и продажи квадратных метров нежилого помещения зависит от его месторасположения в городе. Естественно, помещения в центре города, в людных местах стоят дороже помещений на окраине города.

 

Примерные расценки (аренда)

1. Промзоны (КМР), ГМР – от 60$ за 1 кв.м.
   
2. Черемушки – от 80$ за 1 кв.м.
   
3. Старый центр –от 150$ за 1 кв.м.
   
4. Новый центр – от 200 — 250$ за 1 кв.м.
   

 

Примерные расценки (продажа)

1. Промзона КМР, склады –от 250$ за 1 кв.м.
   
2. Черемушки – от 300$ за 1 кв.м.
   
3. Старый центр – от 240$ за 1 кв.м.
   
4. Новый центр –от 365$ за 1 кв.м.
   

 

Земельные участки

Цена на земельные участки (з/у) также зависит от месторасположения наличия транспорта идущего по маршруту вблизи з/у и от других элементов инфраструктуры.

 

Примерные расценки (продажа)

1. ПМР Знаменский (дачи)– от 1000$ за 1сотку.
   
2. Черта города– от 2750$ за 1сотку.
   
3. Центр –от 3000 — 4000$ за 1сотку.
   
4. Витаминкомбинат, ул. Российская –от 100 — 400$ за 1сотку.
   

Большая стоимость земли обусловлена наличием нормативных актов, регулирующих земельные отношения и делающих ее оборот на рынке недвижимости трудным; качества земельных ресурсов в Краснодарском крае и т.д. «Земля в Краснодарском крае не может быть объектом купли-продажи и иных сделок по передаче собственности, кроме сделок с з/у, предоставляемыми под ЛПХ, индивидуальное жилищное строительство, садоводчество, огородничество и т.д.»- говорится в преамбуле закона Краснодарского края «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае».

 

Частные дома

Стоимость частных домов определяется многими факторами:

-материал постройки;

-количество соток земли вокруг дома;

-год постройки;

-инфраструктурная развитость района, где находится дом.

-этажность.

Самым дорогим материалом постройки является кирпич (красный, белый силикатный, итальянский).

На втором месте – саманные дома и дома типа саман + кирпич, турлук + кирпич.

Самые дешевые дома – турлучные.

Среднестатический одноэтажный кирпичный дом (площадь средняя) стоит примерно 40 – 65 т. $ .

Среднестатический саманный дом – 15 — 20 т. $.

Среднестатический турлучный дом – 15 т. $.

К каждому дому при оценке следует подходить индивидуально. Стоимость слагается из стоимости з/у, на котором находится дом, стоимости метража жилой площади, наличия коммуникаций, хозяйственных пристроек, телефона, въезда и т.д. Только при индивидуальной оценке можно узнать цену частного дома, что описать в двух словах невозможно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 5. Виды договоров. Нормативные акты регулирующие рынок недвижимости

 

Основные договора, заключаемые в риэлторской деятельности:

1. Договор об оказании информационных услуг по аренде недвижимости (смотровой).

Согласно содержанию договора, фирма предоставляет своему клиенту вариант жилого (нежилого) помещения, сдающегося в аренду (параметры, адрес, оплата в месяц указываются) на просмотр, а клиент обязуется оплатить информационную услугу фирмы (просмотр) в размере, устанавливаемом руководством фирмы. В случае, если клиент снимает помещение, то оплачивает услугу фирмы согласно договору. При неуплате услуг, на клиента налагаются штрафные санкции. В договоре указывается срок действия документа и реквизиты сторон.

Данный договор заключается перед тем, как клиент осматривает помещение. Экземпляр один, оставляется у фирмы.

2. Договор об оказании информационных услуг по купле недвижимости.

Согласно содержанию договора, фирма (исполнитель) по заданию заказчика (клиента) обязуется оказать услуги по подбору вариантов объектов недвижимости, выставленных ан продажу, а заказчик обязуется оплатить услуги.

В договоре указываются сроки его действия, ответственность сторон, реквизиты сторон, варианты предоставляемых на просмотр объектов (где указывается дата, адрес, стоимость, ФИО собственника, ФИО заказчика, ФИО агента). Договор составляется в 2-х экземплярах, имеет приложения:

а) Соглашение об оплате услуг фирме.

Заказчик выплачивает фирме вознаграждение в размере 4% от стоимости предоставленного объекта, оговоренной заказчиком и собственником объекта в договоре передачи задатка.

Если задаток отсутствует, размер вознаграждения определяется исходя из стоимости объекта согласно акту осмотра.

б) Акт осмотра объекта.

Содержит сведения: адрес, стоимость объекта, подписи собственника и заказчика, исполнителя в лице агента по недвижимости.

3. Договор об оказании маркетинговых услуг.

В предмете договора указывается эксклюзивное право фирмы на поиск покупателя, предоставляемое ей продавцом недвижимости; а также адрес продаваемого объекта.

В обязанности продавца входит составление описания объекта, подтверждение права собственности на объект и др. В обязанности фирмы входит маркетинговое исследование рынка недвижимости и подыскание покупателя на отчуждаемый объект.

В договоре указываются гарантии со стороны продавца (что на его имущество не наложен арест, не прописаны отсутствующие временно члены семьи и т.д.) и фирмы (закрепить за продавцом агента– указывается конкретное лицо, осуществлять контроль за проведением сделки и т.д.); особые условия (соблюдение конфиденциальности сделки); основания прекращения договорных обязательств; разрешение споров, срок действия договора, реквизиты сторон.

Договор заключается с собственником объекта, составляется в 2-х экземплярах, имеет приложения:

а) Описание недвижимости:

-адрес;

-этаж, материал постройки;

-площадь, количество комнат (смеж/изол)

-материал напольного покрытия;

-наличие телефона;

-санузел, балкон, лоджия;

-цена;

-реквизиты сторон.

б) Оплата услуг фирмы.

4.Договор аренды.

Заключается между арендатором и арендодателем. В нем указываются условия, в т.ч. цена арендодателя, права и обязанности сторон, срок действия договора. Составляется в 2-х экземплярах и подписывается обеими сторонами.

Как правило, фирма не занимается заключением таких договоров (т.е. не является стороной обязательств), но предлагает своим клиентам заключение между собой.

5. Договор о даче задатка.

Содержит паспортные данные задаткодателя и задаткодержателя, размер задатка (устанавливается по договору), обязательства сторон.

Договор задатка заключается между продавцом и покупателем объекта в присутствии юриста фирмы и является гарантом того, что сделка состоялась.

6. Договор на юридическое сопровождение документов.

7. Договор купли-продажи

Согласно договору продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества. Переход права собственности подлежит государственной регистрации в органах юстиции.

 

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс РФ от 21.10.94.

Его называют «экономической конституцией», и это соответствует его роли в регулировании экономических процессов. Нормы ГК, регулирующие рынок недвижимости можно разделить на 2 группы:

а) Общие нормы о возникновении и защите гражданских прав, о собственности, сделках.

б) Нормы, регулирующие отношения, непосредственно связанные с недвижимостью:

-нормы правового режима недвижимости (ст. 129-132)

-нормы о сделках с недвижимостью (ст. 164)

-нормы о праве собственности на недвижимость (ст. 219, 222, 234, гл. 17,18)

-нормы, регулирующие договоры в сфере недвижимости (§§ 7-8, 4-5,3).

2. Земельный кодекс РСФСР от 25.04.91.

В большинстве пунктов отменен, но продолжает действовать. Содержит нормы о праве собственности на землю, о правах и обязанностях собственников, об отдельных категориях земель и их правовом режиме.

3. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.83.

Содержит нормы, регулирующие отношения, возникающие по поводу жилища, по пользованию жилыми помещениями, правовой режим и оборот жилой недвижимости.

4. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97. Обеспечивает государственный контроль за рынком недвижимости.

5. Закон «О подоходном налоге»

6. Закон «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае» от 5.05.95.

7. Решение Думы г. Краснодара «О владении, пользовании и распоряжении земельными участками в пределах г. Краснодара»

8. Закон Краснодарского края «О порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество..»от 2.10.98.

9. Закон Краснодарского края «О порядке регистрации пребывания и жительства на территории Краснодарского края» от 7.06.95.

Закон направлен на упорядочение разрешения вопроса, связанного с пребыванием и проживанием на территории Краснодарского края граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства (апатридов).

С недвижимостью, ее оборотом, закон связан в том смысле, что лицо, прибывшее в Краснодарский край должно зарегистрироваться и получить разрешение на постоянное местожительство, иначе, оно не может приобретать недвижимость по краю.

10. Закон Краснодарского края «О порядке рассмотрения обращений граждан в Краснодарском крае» от 25.02.99 г.. Касается оборота недвижимости в случае обращения граждан в государственные органы на получение разрешения на продажу объекта недвижимости (например, если там прописан несовершеннолетний ребенок собственника).

Все нормативно-правовые акты, регулирующие оборот недвижимости, касающиеся его, перечислять можно очень долго. В данном задании указаны далеко не все законы и иные акты, однако они являются основными и в некоторой (или значительной) степени затрагивают работу агента по недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 6. Стратегии развития риэлторской фирмы (бизнес-план)

 

Бизнес-план фирмы является промежуточным этапом в создании последней. Для его составления необходимо обдумывание идеи создания фирмы, поиск новых идей и их оценка. Главный психологический принцип успеха – это найти потребность людей и удовлетворить ее лучше, чем другие. Даже если при инновационных введениях возникнут проблемы, следует помнить: неудачи– неизбежный элемент роста и совершенствования.

Риэлтэрские фирмы, появившиеся с начала 90-х годов нашли потребность населения в купле-продаже недвижимости (причем потребность реальную и массовую) и взялись удовлетворять ее. Причем удовлетворение потребностей происходит на более высоком уровне– человеку, решившему продать (купить)_ недвижимость нет необходимости тратить время на подыскание покупателя (продавца), а затем заниматься оформлением всех необходимых документов – всем этим занимаются сотрудники фирмы. Это все существенно отличается от современных государственных учреждений, где процветает бюрократизм и волокита.

 

Бизнес-план по разделам:

1. Анализ предлагаемых услуг

Услуги, оказываемые риэлторской фирмой подразделяются на информационные и риэлтерские.

Достоинства информационной услуги заключается в быстром подборе подходящих вариантов для клиентов фирмы. Достоинства риэлтерских услуг – в экономии времени клиента фирмы при оформлении документов на отчуждаемую собственность и быстрота оформления. Каждая риэлтерская фирма, конкурируя с соседними фирмами, будет предлагать еще более широкий спектр услуг в еще более короткие сроки (насколько это возможно).

Предполагаемое вознаграждение фирме составляет (согласно договору) 2-4% от стоимости объекта недвижимости (отчуждаемого или приобретаемого) в сделке.

В целом, использование услуг фирмы по недвижимости выгодно в плане экономии времени и быстроты решения, что немаловажно \для современного занятного населения.

2. Оценка рынков сбыта услуг

Риэлторская фирма имеет широкий круг клиентов (по социальному положению, национальности, полу, расе – для этого нет ограничений, все клиенты обслуживаются одинаково).

Большое значение имеет постоянная клиентура, неоднократно обращающаяся, приносящая хороший доход и обеспечивающая своего рода рекламу фирме.

Спрос на услуги риэлтерских фирм устойчив, поскольку современное законодательство, закрепляющее право собственности граждан на недвижимость, позволяет в неограниченном количестве совершать сделки. В г. Краснодаре есть тенденция расширения строительства домов в связи с увеличением потребности населения в жилье – отсюда и спрос на услуги фирм, занимающихся оформлением сделок с недвижимостью.

3. Оценка конкуренции

Конкуренция в риэлторском бизнесе жесткая. Риэлторских фирм по городу насчитывается около 200. Степень «выживаемости» фирмы на рынке недвижимости зависит от того, насколько широк спектр предлагаемых ею услуг, как организована работа сотрудников, есть ли реальные возможности расширения.

Тенденции существования в условиях жесткой конкуренции – либо новации, либо быть «не хуже других». Однако, последний аспект непривлекателен для фирм, стремящихся индивидуализироваться – он лишь обеспечивает развитие и существование фирм, по своим структурам как две капли похожих друг на друга («Близнецовая» конкуренция). Очень важны для привлечения клиентов специальные предложения, скидки и другие мероприятия, в какой-то мере обеспечивающие успешное и прибыльное существование фирмы в условиях конкуренции.

4. Стратегия маркетинга

В данном пункте есть важный аспект– рекламное обеспечение деятельности фирмы, методы стимулирования потенциальных клиентов на обращение именно в эту фирму.

Опыт многих фирм показывает, что лучшей рекламой являются постоянные клиенты.

Хорошим эффектом обладают дача объявлений в газеты ( «Все для всех», «Калейдоскоп недвижимости», «Маклер» и др.) и расклейка на улицах частного типа объявлений.

Наименьшим успехом пользуется телевизионная и радиореклама, поскольку оба типа рекламы весьма навязчивы для человека, который всеми силами старается отмахнуться от лишней информации.

Методы стимулирования – специальные предложения, скидки при оплате услуг, благотворительные акции, спонсорские поддержки – весьма эффективны.

Люди инстинктивно будут стремится туда, где есть возможность заплатить меньше за одинаковое качество работы фирмы.

5. Организационный план

Численность официально зарегистрированного персонала в фирмах по недвижимости г. Краснодара варьируется в пределах 5 – 30 человек.

Для каждой должности предусмотрен ряд обязанностей в трудовой деятельности.

Относительно квалификации можно сказать, что начальственная структура должна состоять из специально подготовленных людей, имеющих высшее образование, квалификационный аттестат риэлтера, опыт управленческой деятельности.

К структуре основного штата следует предъявлять те же требования. Однако, следует заметить, что наличие высшего образования не говорит о том, что этот человек культурен в общении и дисциплинирован, что немаловажно для профессии риэлтера.

Поэтому очень важно обратить внимание на психологические особенности будущего работника. Нужно заботиться о том, чтобы работники прошли специальную аттестацию по риэлтерской деятельности.

Я считаю, многие фирмы поступают неправильно, не держась за своих работников, предоставляя им право решать: «.. либо подчиняешься всем приказам, либо уходишь». При таком раскладе профессионализма среди персонала достичь очень трудно; а последний является главной причиной крупных ошибок, совершаемых «быстротекучими» работниками.

 

6. Юридический план

Перед созданием фирмы необходимо решить в какой организационно-правовой форме она будет функционировать. Наиболее «удобной» считается ООО, где учредители несут риск только в пределах своих вкладов в уставной капитал. Создание фирмы – АО обязывает ее учредителей непосредственно участвовать в управлении. Размер уставного капитала в ООО, ЗАО (не ОАО!) приемлем – не менее 100 МРОТ. Правовой статус фирмы определяется нормативно-правовыми актами (закон «Об АО», «Об ООО» и др.),регулирующими деятельность – возникновение и прекращение, внутрифирменные отношения и т.д.

Также формы ЗАО и ООО не требуют публичной финансовой отчетности.

Следует рассматривать и возможный риск в зависимости от вклада в уставный капитал, изменения кривых спроса и предложения, различных технологических процессов.

7. Стратегия финансирования

Стратегию финансирования проекта лучше считать с реально имеющимися финансами.

Потребуются финансы для:

-уплаты уставного капитала.

-государственной регистрации;

-постановки на учет в органах налоговой инспекции;

-создание материально-технической базы (офиса, техники) и др.

Сама фирма содержит несколько этапов существования:

• Организационно правовой – детство. (Подыскание специалистов, решение вопроса о государственной регистрации, анализ рынка недвижимости).
  
• Организационно-технический – юность. (Обеспечение технического инструментария, заведение связей с государственными службами).
  
• Организационно-политический–зрелость. (Совершенствование структуры всей фирмы для обеспечения оперативности информации).
  

Каждый этап преодолевается большими усилиями руководства и основного штата. Обеспечение развития и функционирования фирмы – процесс длительный, сложный и требующий повышенной ответственности и внимания.

Помощь в осуществлении всех замыслов может оказать тщательное продумывание каждого шага. Бизнес – план помогает представить картину того, в каких условиях будет существовать фирма, насколько прибыльно будет существовать фирма, насколько прибыльно начатое дело, сколько финансов потребуется для претворения в жизнь проекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

Задание 7. Работа с клиентами

 

В данном случае очень важен психологический аспект работы агента. Главное – умение общаться и понимать людей. Для агента очень важно за короткий промежуток времени (несколько минут) сориентироваться в характере клиента, в его потребности (что он хочет приобрести или продать).

Для установления первого контакта необходимо создать благоприятную атмосферу (ненавязчивые нейтральные вопросы, доброжелательная интонация в голосе, вежливость). Важно выслушать человека, используя приемы безмолвного слушания, уточнения, пересказа и дальнейшего развития мыслей клиента; дать клиенту почувствовать, что его правильно понимают и стараются помочь в его проблеме. Если агент заинтересован в дальнейшем сотрудничестве – недопустимым считается отвлекаться при разговоре.

Большое значение при общении с клиентами приобретает имидж работника риэлтерской фирмы.

Лучше выбрать деловой стиль, одеваться неброско, быть точным и пунктуальным при организации своей работы.

Общение с продавцом недвижимости.

1. Помочь клиенту в установлении цены (если он затрудняется) без навязывания своего мнения. (например, привести примеры нескольких удачных сделок похожих объектов по определенной цене, ознакомить клиента с параметрами, влияющими на цену объекта). В случае, ели клиент просить сумму, превышающую ту, по которой возможна продажа – научиться сказать «Нет» («Нет, мы не сможем на такую цену найти покупателя» и т.д.).

2. Цену объекта должен устанавливать только собственник.

3. После указания цены необходимо осмотреть объект. Прежде всего: найти его достоинства и недостатки, проверить наличие и состояние коммуникаций, установить его месторасположение относительно магазинов, аптек, транспортных остановок. Если есть сомнения относительно названного метража площади, можно попросить документы, удостоверяющие действительность. Главная задача – собрать как можно больше информации об объекте.

4. Необходимо заключение договора об оказании маркетинговых услуг с продавцом, удостоверяющего намерения последнего продать объект.

5. Необходимо поддерживать постоянный контакт с клиентом и давать консультации по любым вопросам, делать небольшие отчеты для клиента (по телефону).

 

Общение с покупателем недвижимости

1. Если покупатель затрудняется в точном описании объекта, который он хочет купить, нужно провести небольшой обзор рынка недвижимости в целом (только при первом контакте). Необходимо помочь клиенту в конкретизации потребностей и сочетающихся с ними его возможностей.

2. Перед тем, как показать объект, заключается договор с клиентом об оказании информационных услуг (с приложением об оплате).

3. Четкая организация показа объекта покупателю. Нужно заранее договориться с хозяевами (или с людьми, показывающими объект) о том, что объект хотят посмотреть; определить время и согласовать его с покупателем (где и когда встретиться) и с хозяевами (когда можно посмотреть объект).

Некоторые объекты лучше показывать днем (чтобы подчеркнуть, к примеру, хорошую освещенность комнат), некоторые объекты – вечером (чтобы, к примеру, не так выделялся неухоженный вид под окнами и т.д.).

Если объект один, то необходимо повести клиента на еще один, заведомо худший, предоставив ему «мнимый выбор». Естественно, клиент выберет лучший вариант.

4. Необходимо помнить, что клиент покупает не просто жилье, а созданный в его воображении образ. И задача агента (не подталкивая к принятию решения) воплотить в жизнь этот образ.

5. Еще один залог успеха – оперативность в работе. В случае нахождения подходящего варианта для клиента, нужно как можно быстрее организовать его показ, поскольку преимущества на стороне того клиента, чей агент первым предложил этот объект.

6.В случае удачной сделки, возможны памятные подарки от фирмы (если это предусмотрено).

7. Риэлтер обязан (как и при работе с продавцом) сохранять конфиденциальную информацию о своих клиентах.

При работе с клиентами всегда надо быть уверенным в себе (клиент не должен ни минуту сомневаться в агенте), максимально вежливым и тактичным, следить за своей речью и жестами не только при общении с клиентом, но и при нахождении в офисе в обществе других работников фирмы.

 

 

Задание 8 (дополнительное)

Ознакомление с итогами III общегородской конференции риэлтеров: конфликтная комиссия

 

На III общегородской конференции риэлтеров было принято решение о создании конфликтной комиссии в составе:

Председатель: Марочкин Е.А. ген.директор ООО ЖЦ «Каян»

Члены:

Есипенко Е.Н. –президент ККАР, ген.директор ООО «Присли»

Марченко И.И. –ген.директор ООО «Гудвилл»

Ассакалов В.М. — ген.директор ООО «Флагман»

Лысенко О.А. –ген.директор ООО «Жилвест»

Карасев –юрист КПС.

1. Решения комиссии публикуются.

2. Создается общая база данных о клиентах, работниках фирм, фирмах – недобросовестно зарекомендовавших себя.

3. Организуется сотрудничество с органами:

• Лицензионная и регистрационная палаты;
  
• Налоговая инспекция;
  
• Управление юстиции;
  
• БТИ;
  
• Архитектура;
  
• Комитет по землеустройству и земельным ресурсам;
  
• ПВС;
  
• Нотариат;
  
• Администрация;
  

по проверке деятельности риэлтерских фирм, нарушающих законодательство.

• Меры воздействия на нарушителей:
  
  • изоляция от сотрудничества с другими фирмами;
    
  • ограничение размещения информации нарушителей в СМИ;
    
  • опубликование нарушений;
    
  • ходатайство перед органами по контролю.
    

Срок исполнения обязанностей комитета – 2 года.

 

Работа комитета

1) В случае предъявления претензии, ответчик обязан в течение 5 рабочих дней представить объяснение.

2) Стороны оповещаются не менее чем за 3 дня о заседании комиссии, причем:

- заинтересованные в споре лица, входящие в состав комитета не участвуют в рассмотрении спора;

- возможно представление интересов по доверенности.

3) Рассмотрение спора может переносится:

-при отсутствии кворума;

-в случае неявки стороны по уважительной причине;

-по заявлению одной из сторон в связи с необоснованной необходимостью предоставления дополнительных доказательств;

-необходимость экспертизы по решению Председателя.

Непредоставление объяснений не является поводом для переноса рассмотрения спора.

Члены комитета вправе привлекать в порядке консультации третьих лиц.