Выбор ипотеки, как узнать переплату

Прежде чем выбрать программу ипотечного кредитования, необходимо понимать, какова будет конечная переплата и из чего она складывается. Какие показатели могут участвовать в ипотечных кредитах?

Самый основной показатель – это процентная ставка. Ставка по кредиту исчисляется в годовых процентах и в классическом варианте кредитования, начисляется на остаток основного долга (тело кредита). Однако, если вы будете опираться только на процентную ставку и искать банк с наименьшим процентом по ипотеке, можно легко прогадать, ведь есть разные дополнительные платежи, которые устанавливает банк в рамках ипотечной программы. Такими платежами могут быть особые условия – например тот факт, что до официального оформления права собственности на заемщика, процентная ставка выше, а после государственной регистрации сделки, ставка на 1 – 1.5% становится ниже. Такое же правило может действовать и в ходе погашения кредита, когда ставка падает после погашения определенной части кредита. Имеют место быть также разовые комиссии, реже, ежемесячные. Все перечисленное выше в совокупности дает понятие «полной стоимости кредита» или «эффективная процентная ставка». Она всегда выше годового процента, т.к. показывает в процентном эквиваленте конечную переплату. Есть еще один фактор, от которого зависит эффективная процентная ставка – это срок кредитования. Чем больше срок ипотеки, тем больше ваша переплата. Поэтому когда вы сравниваете ипотечные программы, следует рассматривать конкретный срок с учетом всех прочих условий и процентов по ипотеке.

Помимо эффективной процентной ставки, есть и другие платежи, сопровождающие оформление ипотеки, и существенно увеличивают расходы. Рассмотрим их подробнее.

Страховка – существенное требование, которое способствует удорожанию кредита. Как правило это ежегодный обязательный платеж, который составляет процент от суммы долга по кредиту. Если банк, который вы выбрали для оформления ипотеки порядочный, то сумма страховки с каждым годом должна уменьшаться, т.к. по логике вещей и банковской практике, чем быстрее заемщик погашает основной долг, тем меньше денег придется отдать за страховку. При этом важно поинтересоваться, есть ли возможность самостоятельно выбрать страховую компанию, ведь банковскую сферу контролирует и антимонопольное законодательство, запрещающее принуждать клиентов пользоваться услугами той или иной страховой компанией.

Аналогично дела обстоят с оценочными компаниями. Большинство банков при оформлении ипотеки требуют произвести оценку стоимости приобретаемой недвижимости, что также стоит денег, и бремя оплаты ложиться, опять же, на заемщика. Помните, что право выбора оценщика остается за заемщиком. Есть банки, которые в конкурентных целях, самостоятельно производят оценку недвижимости, имея в штате аккредитованного оценщика.

Размер первоначального взноса – не менее важная составляющая при выборе ипотеки. Как правило, банки требуют обязательной наличие 10-30% от стоимости жилья. Это существенно требование, которое для многих заемщиков становится препятствием, ведь у кого-то может и не быть первоначального взноса. Есть банки, которые идут на встречу клиентам и при отсутствии первоначального взноса, на период пока не будет выплачена определенная доля кредита, берут в залог некое имущество или привлекают поручителей. Есть варианты, когда от величины первоначального взноса зависит и процент, чем больше первоначальный взнос, тем меньше ставка.

Существенное влияние на стоимость кредита и переплату оказывает вид ежемесячных платежей. Аннуитетный платеж, при котором ежемесячные платежи одинаковые, при длительных сроках кредитования дает наибольшую переплату, а дифференцированный – наименьшую.

Возможность досрочного погашения – еще один момент, который влияет на переплату. Возможность досрочного погашения позволяет экономить на процентах, т.к. проценты начисляются всегда на остаток долга, а если есть возможность досрочно погашать основной долг, то, следственно процентов начислено будет меньше. Будьте внимательны и уточните, нет ли дополнительных комиссий и ограничений при досрочном погашении, т.к. есть еще понятие моратория на досрочное погашение – это значит, что какой-то период гасить досрочно запрещено. Это значит, что в первые несколько месяцев запрещено переплачивать, следовательно, процентов вы заплатите больше.

Проанализировав и сравнив вышеперечисленные условия при ипотечном кредитовании, вы сможете выбрать для себя наиболее выгодный вариант и по сроку и по стоимости кредита. Наиболее объективной будет оценка, если вы будете выбирать по рублевой переплате, которая будет вычислена путем сложения всех возможных переплат, касаемых не только самого кредита, но и процесса оформления документов и самой сделки.

Удачного вам выбора!!!