Роль стоимости залога в системе менеджмента кредитного риска банка

Банковское кредитование, как и любая прибыльная деятельность, связана с риском потери размещенных ресурсов. Особенно обострились вопросы кредитных рисков под влиянием финансово-экономического кризиса.

Одним из самых надежных инструментов хеджирования кредитных рисков является залог. Но сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости и в сфере ипотечного кредитования свидетельствует о том, что залог стал одним из факторов повышения риска. Снижение цен на недвижимость и землю, находящихся в банковском залоге, в последние годы на 30-40%, свидетельствует о том, что примерно на столько же фактор риска залога повысил кредитный риск. С практической точки зрения, очевидно, что частично решить проблему можно через объективную оценку залога, которая максимально точно отражает рыночную стоимость недвижимости, которая закладывается. Всем понятно, что докризисные рыночные цены на отечественную недвижимость (земля, жилье) в большой степени были «спекулятивными», то есть не отвечали национальному уровню платежеспособности населения и производительности труда. При этом банки, принимая в залог такую недвижимость, не учитывали спекулятивную составляющую рыночной цены и не прогнозировали вероятность «обвала» цен.

В нашей стране еще не сформирован целостный взгляд по методологии оценки стоимости залога. В мире применяется международный стандарт оценки № 4 «Оценка с целью залога». Оценка активов с целью залога должна осуществляться исходя из наиболее вероятного варианта реализации имущества в условиях дефолтной ситуации. Как показывает зарубежный опыт, для этого наиболее целесообразным является внедрение в отечественную практику оценки с целью залога, определения залоговой стоимости. Согласно международной практике оценки, с целью залога банковских кредитов определяют залоговую стоимость. В международной банковской практике, залоговую стоимость учитывают при оценке кредитных рисков заемщика, она влияет на кредитный рейтинг заемщика. В отечественной практике, банки учитывают при формировании резервов под кредитные риски и оценке кредитоспособности заемщиков, только вид залога и адекватный ей класс залога. Целесообразно вычисление залоговой стоимости осуществлять непосредственно кредитными работниками банков. Базовой для ее расчета следует применять рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком и зафиксированную в «Отчете об оценке имущества». Залоговая стоимость рассматривается как сумма, вырученная от продажи предмета залога, за минусом потерь и убытков, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией. Для повышения роли оценки стоимости залога в минимизации кредитных рисков банков целесообразно: проведение банковскими оценщиками мониторинга и постоянной, глубокой аналитической работы по сделкам купли-продажи на всех сегментах рынка объектов залога; регламентация вопросов оценки залога банковских кредитов на законодательно-нормативном уровне, а именно — разработка и принятие национального стандарта, разработка и внедрение инструкции по работе с залогом.